Các thủ tục trong quá trình giao dịch BĐS

Pháp luật quy định về thanh toán trong giao dịch bất động sản như sau:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Trước hết, muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản, bạn cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể những điều kiện đó là:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh là kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Về các bước thành lập doanh nghiệp bạn có thể tham khảo tại đây.

Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Bên cạnh lựa chọn phân khúc, một thắc mắc khác mà những người mới tham gia vào thị trường bất động sản thường gặp đó là nên sử dụng nguồn tiền từ đâu để đầu tư. Trên thực tế, có nhiều sự lựa chọn đa dạng mà bạn có thể cân nhắc.

1. Duy trì nguồn thu nhập

Nếu bạn đang có một công việc ổn định, đừng vội vàng từ bỏ để chạy theo lĩnh vực bất động sản. Sử dụng nguồn thu nhập hiện tại của bạn để phát triển sự nghiệp sẽ là cách tốt nhất. Ngoài ra, nếu không có đủ thời gian, việc duy trì nguồn thu nhập và tiết kiệm sẽ cung cấp cho bạn một khoản tiền để bắt đầu bước vào thị trường bất động sản khi đã sẵn sàng.

2. Sử dụng tiền tiết kiệm

Như đã đề cập, tiết kiệm luôn là cách đơn giản nhất để đảm bảo nguồn tài chính cho sự nghiệp đầu tư bất động sản của bạn. Bạn có thể mất nhiều thời gian trước khi có đủ nguồn vốn kinh doanh, nhưng nó sẽ giúp bạn đảm bảo rằng không có khoản nợ nào tồn tại.

3. Thanh lý tài sản có giá trị

Một số tài sản có giá trị chẳng hạn như nhà cửa, xe cộ, đồ trang sức, đồ cổ hoặc các khoản đầu tư, chúng có thể trở thành nguồn tiền cho sự nghiệp bất động sản của bạn. Mặc dù vậy, bạn chỉ nên thanh lý tài sản khi đã sẵn sàng. Trước khi bán bất kỳ một tài sản nào, bạn cũng nên đánh giá và cân nhắc về các mặt lợi và hại để tránh những rủi ro về sau.

4. Đăng ký vay cá nhân

Khi bạn không có bất kỳ khoản tiết kiệm hoặc tài sản nào để bán, vay cá nhân có thể là một cách hữu hiệu. Ví dụ: bạn có thể sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của mình để đủ điều kiện nhận hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) hoặc khoản vay vốn mua nhà. Thông thường, các khoản hạn mức này yêu cầu bạn phải có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu nhưng đi kèm với lãi suất thấp.

Trong khi đó, thẻ tín dụng thường có mức tính lãi suất tương đối cao, nhưng sẽ là công cụ hiệu quả khi bạn cần những khoản tiền lớn ngay lập tức. Đăng ký một khoản vay cá nhân với mức lãi suất thấp có thể là lựa chọn khác để tìm kiếm nguồn vốn cho bạn. Cuối cùng, sử dụng các tài khoản hưu trí của bản thân cũng là một phương án mà bạn nên chú ý.

5. Vay từ bạn bè hoặc gia đình

Vay từ bạn bè và gia đình luôn là một trong những cách đơn giản, hiệu quả và an toàn nhất. Mặc dù họ có thể đưa ra các điều khoản trả nợ linh hoạt hoặc lãi suất thấp, nhưng tùy chọn này đi kèm với rủi ro vì nó có thể gây nguy hiểm cho mối quan hệ của bạn. Điều cần thiết là phải ghi lại các điều khoản khi vay tiền từ gia đình hoặc bạn bè, để không có bất kỳ hiểu lầm nào trong tương lai.

6. Đăng ký khoản vay kinh doanh

Nhiều ngân hàng và đơn vị cho vay tín dụng cung cấp các khoản vay để giúp mọi người bắt đầu hoặc mở rộng liên doanh. Để vay vốn kinh doanh, bạn cần có một số điểm tín dụng đủ tốt, tài sản thế chấp và một kế hoạch kinh doanh cụ thể với dự báo về thu nhập và chi phí. Một lựa chọn khác là bạn phải có đại diện pháp lý, một người có thể chịu trách nhiệm cho các khoản vay của bạn.

7. Nhận hạn mức tín dụng kinh doanh

Hạn mức tín dụng kinh doanh từ một ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng cho phép bạn khai thác tiền đến hạn mức khi bạn cần cho doanh nghiệp của mình. Sau khi hoàn trả số tiền đã rút cộng với lãi suất, hạn mức tín dụng của bạn sẽ tăng lên số tiền ban đầu, bạn có thể tiếp tục sử dụng.

Hạn mức tín dụng là một trong những phươn gphasp linh hoạt nhất để cấp vốn cho các công ty khởi nghiệp.

8. Kêu gọi sự tài trợ từ các đối tác

Giả sử có một doanh nghiệp hoặc một nhà môi giới nào đó quan tâm tới kế hoạch phát triển sự nghiệp bất động sản của bạn, trong trường hợp đó, họ có thể là một nguồn tài trợ và cũng có thể trở thành nhà cung cấp các dịch vụ, kiến ​​thức chuyên môn hoặc một mạng lưới giúp thúc đẩy thành công của bạn.

Không gian được định giá với nhiều biến số, khiến cho việc so sánh các tùy chọn khác nhau trở nên khó khăn hơn. Nhà môi giới không nên cung cấp cho khách hàng của họ một ma trận so sánh mà bạn cần so sánh với một cơ sowe và mức độ chi tiết cao. Không nên dùng ngôn ngữ khó hiểu để mô tả như tương quan và khác biệt giữa các bất động sản để thuyết phục khách hàng.

Điều tuyệt vời trong trường hợp này là bạn có một danh sách các bất động sản cùng một phân khúc và phù hợp với ngân sách người mua, đừng đưa ra tùy chọn quá nhiều khiến người mua của bạn hoang mang, dẫn đến tình trạng hối hận sau quyết định.

Bạn có thể dựa trên tiêu chí tương quan như giá, vị trí địa lý, phân khúc, tiện ích của bất động sản. Hỗ trợ khách hàng so sách, xem bất động sản và đưa ra quyết định cuối cùng.

Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thủ tục thuê, sang nhượng BĐS

Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử  dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh.

Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Điều đầu tiên Bất Động Sản Uy Tín khuyên bạn nên kiểm tra lại tình trạng nhà cho thuê bao gồm hiện trạng cơ sở vật chất, nội thất, mức độ xuống cấp hư hỏng. Đây là bước giúp bạn xác định được căn hộ bạn định cho thuê sẽ nằm ở phân khúc nào và hướng tới các đối tượng nào.
Tiếp theo, để có thể cho thuê nhà được giá và nhanh chóng bạn cần phải tiến hành tân trang lại, đảm bảo cho căn hộ luôn trong tình trạng tốt nhất và sạch sẽ nhất. Bên cạnh đó, thị hiếu của khách thuê nhà, nhất là khách nước ngoài thường rất thích những căn hộ có nhiều ánh sáng tự nhiên, không gian thoáng đãng nhiều cây xanh, tạo cảm giác yên tĩnh và an toàn.
Yếu tố quan trọng nhất đó chính là giá cả, bạn phải chắc chắn đưa ra một mức giá cho thuê nhà hợp lý, phù hợp với căn hộ của bạn và tình hình thị trường. Bạn nên tham khảo mức giá cho thuê của các căn hộ có các đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích và so sánh chúng với căn hộ của mình từ đó xác định được mức giá cho thuê nhà thích hợp nhất.

Hoạt động cho thuê nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản và không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập,thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh.

Cho nên, về nguyên tắc, cá nhân và hộ gia đình cần xem xét đăng ký kinh doanh khi thực hiện hoạt động cho thuê nhà ở. Vì là một hình thức kinh doanh bất động sản nên câu hỏi đặt ra là: Có phải thành lập doanh nghiệp với số vốn tối thiểu 20 tỷ đồng hay không?

Câu trả lời là không; bởi vì, hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và hộ gia đình thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp quy định tại Khoản 7, Điều 5 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn có thể tiến hành đăng ký kinh doanh dưới hình thức Hộ kinh doanh – tham khảo Hướng dẫn đăng ký thành lập Hộ kinh doanh.

Tuy nhiên, có bắt buộc đăng ký kinh doanh hay không khi tiến hành hoạt động cho thuê nhà ở vẫn là vấn đề tranh cãi, chúng tôi xin phép được luận bàn trong một bài viết chi tiết khác.

1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Compare listings

So sánh